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Miete - Rechtsprechung
Kein generelles Verbot von Hunden und Katzen PDF Drucken
Donnerstag, den 21. März 2013 um 08:39 Uhr

BGH - Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 168/12

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 47/2013 (siehe hier):

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt.

Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war - wie bei der Klägerin üblich - als "zusätzliche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten."

Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB.

Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht.

Kommentar:

Wieder ein Fortschritt im Sinne der Tierhalter. Es gilt demnach abzuwägen, ob ein Hund gehalten werden darf oder nicht, eine generelle Abfindung im Vertrag ist jedenfalls rechtswidrig und damit nichtig. Trotzdem wird nicht jedes Tier gehalten werden dürfen. Wenn die Tierhaltung die Nachbarschaft beispielsweise nachhaltig stört oder eine Gefahr vom Tier ausgehen kann, dann kann ein Verbot (in einer Einzelentscheidung) trotzdem ausgesprochen werden.

Trotzdem ist es nun für den Vermieter alles andere als leicht, eine Haltung von Katzen  und / oder Hunden zu verbieten.

 
Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit verjähren nicht PDF Drucken
Freitag, den 19. Februar 2010 um 20:09 Uhr

BGH - Urteil vom 17.02.2010 - 8 ZR 104/09

 

Sachverhalt:

 

Die Klägerin bewohnt seit 1959 eine Wohnung der Beklagten. Das über dieser von der Klägerin angemieteten Wohnung liegende Dachgeschoss wurde 1990 ausgebaut. Im Jahre 2006 verlangte die Klägerin die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung was die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens nach sich zog. Das Gutachten belegte, dass der Schallschutz nicht dem Stand der Technik genügte. Auf Grund dessen erhob die Klägerin Klage mit dem Ansinnen, die Herstellung eines Schallschutzes zu erzwingen. Die Beklagten machten die Verjährung geltend.

 

Der BGH entschied, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann.

 

Dieser Anspruch sei nicht verjährt.

 

Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

 
Nur den Notfall zahlt der Vermieter PDF Drucken
Dienstag, den 05. Januar 2010 um 11:07 Uhr

Amtsgericht Münster - Urteil vom 30.09.2009 - 4 C 2725/09

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Beseitigung von Mängel innerhalb der Wohnung zuständig. Aus diesem Grund bleibt jedoch ein Mieter auf den Handwerkerkosten sitzen, wenn diese auf Grund einer Selbstvornahme entstanden sind und nicht auf Grund eines Notfalles anfielen.

Im vorliegenden Fall fiel in der Wohnung der Mieterin in der ersten Dezemberhälfte an einem Samstag die Gasetagenheizung aus. Ihren Vermieter konnte sie nicht erreichen; sodann bestellte sie den Notdienst.

Der Notdienst stellte nach eingehender Überprüfung fest, dass die Heizungsanlage an mehreren Stellen reparaturbedürftig ist. Nachdem die Heizung notfallmäßig instand gesetzt wurde, beauftragte die Mieterin die Heizungsfirma zur Instandsetzung der gesamten Heizungsanlage.

Der Vermieter erfuhr von der Instandsetzung erst als er die Rechnung überreicht bekam.

Das Amtsgericht Münster sprach der Mieterin lediglich die Handwerkerkosten zu, die beim "Notfalltermin" entstanden waren. Der Ausfall der Heizung im Winter stellt eine klassische Notfallmaßnahme dar, die eine Selbstvornahme rechtfertigt und zur Wiederherstellung der Mietsache erforderlich ist.

Die weitere Reparatur der Heizungsanlage jedoch war keine Notfallreparatur. Diese hätte die Mieterin mit Ihrem Vermieter absprechen müssen. Der Vermieter hat als Eigentümer das Recht, sich von der Sachlage zu überzeugen und den Handwerker seines Vertrauens zu beauftragen.

 
Umlage der Kosten für Öltankreinigung auf den Mieter zulässig! PDF Drucken
Dienstag, den 24. November 2009 um 11:23 Uhr

Bundesgerichtshof - Urteil vom 11.11.2009 - VIII ZR 221/08

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen darf.

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er hat mit seiner Klage unter anderem die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 103,50 € für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 begehrt. Hierbei handelt es sich um den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks.

Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen, das Berufungsgericht die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass die Beklagten berechtigt sind, die in dem Abrechnungszeitraum 2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskosten für diesen Zeitraum einzustellen.

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Parabolspiegel erlaubt oder doch nicht? PDF Drucken
Donnerstag, den 05. November 2009 um 11:57 Uhr

AG Frankfurt - Urteil vom 21.07.2008 - 33 C 3540/07

Ein ausländischer Mieter hat keinen Anspruch auf eine Parabolantenne, wenn für ihn die Möglichkeit besteht, die TV-Sender aus seinem Heimatland auch via Internet zu empfangen.

Eine Mieterin ausländischer Herkunft installierte eine Parabolantenne, um die Fernsehprogramme aus ihrem Heimatland empfangen zu können. Der Vermieter war mit der Installation nicht einverstanden und klagte somit auf Entfernung der Parabolantenne.

Die Klägerin unterlag und muss nun die Antenne demontieren.

Das Informationsrecht der Mieterin wiegt hier nicht so viel wie das Eigentumsrecht des Vermieters. Die Mieterin habe die Möglichkeit, Ihre Heimatsender via Internet zu betrachten, demnach müsse sie keine Parabolantenne anbringen. Sollte keine Möglichkeit des Empfanges via Internet bestehen, so müsste dies die Klägerin darlegen und beweisen.

Einen Anspruch auf den preisgünstigsten Zugang zu ihren Heimatsendern habe sie darüber hinaus jedenfalls auch nicht.

Kommentar:

Wieder eines der unzähligen Urteile zum Thema "Fernsehen" in Mietwohnungen. Meist jedoch überwiegt das Interesse an der Informationsfreiheit. Dies war hier nicht der Fall.

Wie wichtig jedoch dieses Thema ist, zeigt uns die Urteilspalette, die bis zum BGH und zum BVerfG reicht.

Pauschal kann man sagen, dass wenn ein Kabelanschlusses verfügbar ist mit welchem man (ggf. mit Hilfe eines Decoders) Programme in der Landessprache empfangen kann, dem Informationsinteresse genüge getan ist (BGH VIII ZR 118/04).

Aber aufgepasst, es gibt Ausnahmen:

Verletzt ein Parabolspiegel weder die Substanz des Gebäudes noch das ästhetische Erscheinungsbild, kann der Vermieter verpflichtet werden, auf Grund des grundrechtlich geschützten Informationsinteresses des Mieters am zusätzlichen Empfang von (ausländischen) Programmen, der Anbringung eines Parabolspiegels zuzustimmen (BVerfGE 90; 27 ff).

Andererseits kann der Mieter auch verpflichtet werden, die Antenne zu demnotieren, wenn eine auf dem Balkon aufgestellte Parabolantenne von außen deutlich sichtbar ist und dadurch das Eigentum des Vermieters beeinträchtigt (NJW-RR 2005, 661, 662).

 
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